楊梅火車站前商圈  楊梅買屋 / 楊梅買房 - 楊梅市區商圈「巷口內」收租住店竹北房屋專家

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1780 萬
參考單價：60.92 萬/坪
地址：桃園市楊梅區光華街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：29.22 坪 (不含車位面積)
主建物面積：29.22 坪
土地面積：23.89 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 2樓
屋齡：74 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 店面

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置優越：位於楊梅火車站前核心商圈，巷口位置曝光率高，且鄰近高速公路五楊閘道口（1公里），交通便利。產出穩定：目前全數出租中，一樓為營業店面、二樓以上為套房，租金收益相對穩定。面寬寬敞：擁有 15 米大面寬，有助於商業展示與進貨動線規劃。單價合理：參考單價約 60.92 萬/坪，相較於同商圈新案，價格具有吸引力。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡過高：屋齡達 74 年，房產老化嚴重，維護與修繕成本可能較高。銀行放款困難：老舊公寓常面臨銀行貸款成數受限或利率較高的情況，影響買家資金籌措。空間規劃複雜：登記坪數為商用店面，但內部混用套房及增建區域，使用權責需釐清。
機會 (Opportunities)	都市更新潛力：楊梅區近年發展迅速，若該區域有都更規劃，資產價值可能提升。租金調整空間：屋內為舊式裝潢，若經專業裝修或重新出租，租金收益有機會優化。投資標的特性：對於現金流需求高的投資者，目前滿租狀態能提供即時的現金流回報。
威脅 (Threats)	違建風險：說明中提到「三、四樓增建」，若被認定為違建，可能面臨拆除或無法貸款的風險。電費與稅務：商業用及套房混合使用涉及複雜的水電分算與房屋稅基問題，需確認是否合法合規。電子商務衝擊：實體店面受網路購物影響，租金成長空間可能不如住宅穩定。

物件評論

綜合評級：適合熟練投資者，新手購屋者請謹慎

此物件位於楊梅核心商圈，具備優異的地理位置與穩定的租金現金流，對於尋求被動收入的投資客而言是一個具潛力的標的。然而，買家必須高度警惕兩個關鍵風險點：一是屋齡已達 74 年，這將大幅影響銀行放款額度與貸款條件，需確認自身資金能力是否能應付高比率自購；二是「三、四樓增建」的問題，若此結構未列在合法建築執照內，恐涉及違建拆除風險，且可能無法移轉產權或投保。

建議： 若您擁有充足的自有資金且確認房屋结构安全與產權合法性（特別是有無代號為違建的記錄），此物件可作為收租型資產考量；但若您計畫貸款購屋或未來有出售需求，由於高屋齡與增建問題可能折損流動性，建議務必委託專業技師會勘並諮詢地政士後再行決定。

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